La Cour de cassation confirme que les obligations du bailleur de délivrer la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible sont continues durant tout le bail. Ce rappel, formulé dans un arrêt du 4 décembre 2025, renforce les droits des locataires commerciaux à agir, même plusieurs années après la signature du contrat.

Des obligations continues qui ne se prescrivent pas facilement

La haute juridiction réaffirme que l’obligation de délivrance et celle de garantir une jouissance paisible s’exercent pendant toute la durée du bail. Ainsi, tant que le manquement persiste, le délai de prescription de l’action en exécution forcée ne commence pas à courir. Cette position protège les locataires contre des atteintes prolongées à leurs droits, notamment lorsqu’il s’agit de locaux devenus impropres à leur usage.

L’état des lieux initial ne libère pas le bailleur

Dans l’affaire jugée, un locataire assignait son bailleur en 2020 pour obtenir la réalisation de travaux sur des locaux devenus vétustes. La cour d’appel avait rejeté sa demande, estimant que l’état dégradé était visible dès 2012, au moment de la signature du bail, et que l’action était donc prescrite. La Cour de cassation casse cette décision : la connaissance de la vétusté initiale ne suffit pas à exclure un manquement persistant à l’obligation de délivrance. Le juge d’appel aurait dû rechercher si ce manquement existait encore au jour de l’assignation.

La continuité contractuelle au service du preneur

Cette solution protège le preneur qui souhaite maintenir la relation contractuelle tout en exigeant le respect des conditions d’exploitation prévues. Le bailleur ne peut se retrancher derrière une clause d’acceptation des lieux en l’état pour échapper à ses obligations d’entretien et de délivrance. Elle illustre une conception exigeante du contrat de bail commercial, où les obligations essentielles du bailleur demeurent actives, renouvelées et opposables tant qu’elles ne sont pas remplies.
 
Cet arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante : il offre aux locataires un moyen de pression efficace pour obtenir des travaux ou faire cesser des troubles persistants. Pour les bailleurs, il impose une vigilance constante sur l’état des locaux, indépendamment de leur vétusté initiale. Ce rappel est essentiel à l’équilibre des relations commerciales locatives.
 
Réf : Civ. 3e, 4 déc. 2025, FS-B, n° 23-23.357